Frais de condos Obligations et recours

Les charges communes :

Qu’est-ce que les charges communes ?

Ce sont ce que l’on désigne généralement sous l’expression de « frais de condo » ils correspondent aux sommes fixées par l’assemblée des copropriétaires, qui servent à payer les différents frais relatifs à la copropriété et à l’immeuble.

En quoi consistent les charges communes générales?

La plupart des charges communes sont dites « générales » parce que c’est l’ensemble des copropriétaires qui en bénéficie. C’est le cas, par exemple, des frais relatifs à la gestion de l’immeuble ou à la convocation d’une assemblée de copropriétaires, de la rémunération des administrateurs, des honoraires relatifs à la tenue de livres et à la comptabilité du syndicat, des frais de déneigement des entrées, etc.

A qui incombe la perception des charges communes?

Il appartient au conseil d’administration de percevoir les contributions aux charges communes. Elles sont habituellement payables mensuellement, sauf disposition particulières de la déclaration de copropriété.

Quelles sont les conséquences du non paiement des charges communes?

• Perte du droit de vote à l’assemblée des copropriétaires

Le copropriétaire qui n’a pas acquitté sa part des charges communes ou du fonds de prévoyance depuis plus de trois (3) mois perd automatiquement son droit de vote à l’assemblée. Cette inéligibilité perdurera jusqu’à ce qu’il ait remédié complètement à son défaut selon l’art. 1094 C.c.Q.

• Paiement du solde dû pour le reste de l’année en cours

Parfois certaines déclarations de copropriété prévoiront une clause de déchéance du terme qui fera en sorte que lorsqu’un copropriétaire est en défaut depuis un certain temps, le syndicat pourra exiger le paiement du solde dû pour le reste de l’année en cours.

Quels sont les moyens permettant au syndicat de percevoir les charges communes?

Plusieurs moyens s’offrent au syndicat pour tenter de percevoir les arrérages de charges communes ou de contributions au fonds de prévoyance.

Sauf en ce qui concerne le recours en judiciaire, ces moyens ne peuvent viser que des sommes représentant des charges communes (incluant les contributions au fonds de prévoyance) payables mensuellement, ainsi que des cotisations spéciales.

• Réclamation des charges au syndicat lors de la vente

Selon le Code civil du Québec (art.1069), tout acquéreur d’un condominium est responsable des arrérages de charges communes de son vendeur. Ainsi, lors d’une vente, le notaire devra faire une demande au syndicat des copropriétaires concernant l’état de charges communes dues par le vendeur ou l’ancien propriétaire.

S’il existe des arrérages, le notaire verra à prélever à même les sommes provenant de la transaction les montant dus et les remettre directement au syndicat afin de protéger les droits de l’acquéreur. Il est à noter que si le syndicat ne répond pas dans les 15 jours de la demande, l’acheteur ne pourra pas être tenu des arrérages.

• Hypothèque légale contre l’appartement en copropriété (condo)

Lorsqu’un copropriétaire fait défaut d’acquitter ses charges communes (incluant les contributions au fonds de prévoyance) pendant plus de 30 jours, le syndicat peut publier, au registre foncier, un avis d’hypothèque légale contre l’unité du copropriétaire en défaut. Cette hypothèque, qui garantit le remboursement de ces charges, prend rang selon sa date de publication (art. 2729 C.c.Q. ) elle n’a pas préséance sur les autre créanciers détenant un droit réel publié antérieurement.

• Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire

Si le défaut persiste, le syndicat peut publier au registre foncier un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire. Cette démarche doit être entreprise dans un délai de 3 ans de la publication de l’hypothèque; à défaut celle-ci s’éteint (art. 2800 C.c.Q. ).

• Avis d’intention de publier un avis d’hypothèque légale

Comme la publication et la radiation d’une hypothèque légale contre une fraction de copropriété entraînent certains frais, il arrive souvent que le syndicat préfère aviser le copropriétaire en défaut de son intention de publier un avis d’hypothèque légale avant de le faire. Parfois, le seul fait d’envisager le remboursement de ces coûts suffit à convaincre un retardataire de payer.

• Avis au créancier hypothécaire

Certaines déclarations de copropriété exigent parfois du syndicat qu’il avise le créancier hypothécaire en cas de défaut de paiement des charges. Les prêteurs hypothécaires tiennent à ce que leurs débiteurs paient leurs charges au fur et à mesure de leur échéance afin d’éviter d’avoir à assumer celles-ci lors d’un éventuel recours hypothécaire. Il est donc de bonne aloi d’aviser le créancier pour qu’il intervienne auprès de son débiteur pour qu’il acquitte ses charges communes.

• Recours judiciaire

Finalement le syndicat pourra à tout moment décider d’intenter un recours judiciaire pour forcer un copropriétaire à lui payer ce qu’il doit (qu’il s’agisse de charges communes ou d’autres sommes dues par un copropriétaire à quelque titre que ce soit). Selon la valeur des montants réclamés la procédure sera présentée en Cour du Québec, Division des petites créances, à la Cour du Québec ou à la Cour supérieure.
Si vous êtes concerné par un cas problème de perception de charges communes, n’hésitez pas à consulter Me Paul Gladu avocat qui saura vous aider.

Contactez le au 450-651-9797 ou écrivez-lui à : info@avocatpaulgladu.ca

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