Droit du logement

Les relations locateurs-locataires, sont souvent source de litige. Parmi celles-ci on retrouve :

  • le non-paiement du loyer par un locataire ;
  • le refus du locataire de donner accès à son logement ;
  • le bruit anormal fait dans un immeuble ;
  • le déguerpissement en cours de bail ;
  • harcèlement dont pourra se dire victime le locataire ;
  • la reprise du logement ;

Examinons celles-ci à la lumière du droit applicable.

Le non-paiement de loyer et la résiliation du bail

Comme on sait, la principale obligation du locataire consiste à payer son loyer à la date convenue (le premier jour de chaque terme) conformément au bail. C’est ce qui prévoit l’article 1903 du Code Civil du Québec (C.c.Q.)

Si le locataire fait défaut de remplir cette obligation, l’article 1971 du C.c.Q. stipule que le locateur peut demander la résiliation du bail du locataire lorsque ce dernier est en retard depuis plus de 3 semaines dans le paiement du loyer ou encore lorsque celui-ci retarde fréquemment le paiement de son loyer et qu’il en subit un préjudice sérieux.

Constitue un préjudice sérieux, la preuve que le locateur doit assumer des frais reliés aux retards fréquents. (Pénalités sur hypothèque etc.)

Lorsque le locataire est confronté à une demande de résiliation de bail pour  non-paiement de loyer ses options sont plutôt limitées. Selon l’article 1883 C.c.Q., le locataire poursuivi en résiliation de bail peut éviter la résiliation du bail, en payant avant le jugement de la Régie, au locateur le loyer dû, les frais et les intérêts. Le Tribunal selon cette disposition n’a pas de pouvoir discrétionnaire pour permettre le paiement échelonné des loyers impayés lorsque la demande est fondée sur un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer et que l’ensemble des montants dus doit être payé avant le jugement de la Régie du logement.

Il peut aussi pour éviter la résiliation du bail pour retards fréquents en démontrant devant la Régie, que le retard ne cause pas de préjudice au locateur ou encore que le retard résulte d’une cause dont il n’est pas responsable.

Quelques règles sont importantes relativement au paiement du loyer. Ainsi rappelons qu’en vertu de l’article 1868 C.c.Q., celui qui fait le paiement a le droit d’obtenir un reçu. Également l’article 2803 C.c.Q., prévoit celui qui prétend avoir effectué un paiement a le fardeau de le prouver, ce qui signifie en matière de bail, que le locataire doit en faire la preuve. L’article 1845 C.c.Q. énonce que le témoignage est laissé à l’appréciation du Tribunal.

Le bruit et le logement

Les plaintes des locataires en raison du fait qu’ils sont troublés dans leur jouissance paisible des lieux par le bruit fait par leurs voisins, le va-et-vient continuel dans l’immeuble etc., est l’une des problématiques les plus répandue dans les relations locateurs-locataires.

Quelles sont les obligations et droit de chacun?

En ce qui concerne le locateur, il doit garantir la jouissance paisible des lieux à ses locataires comme le prévoit l’article 1854 C.c.Q. :

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

Un locataire troublé dans la jouissance paisible des lieux loués pourra, après avoir mis en demeure le locateur de régler la situation, entreprendre un recours contre ce dernier pour diminution de loyer et/ou dommages-intérêts.

Si le trouble émane d’un tiers non locataire des lieux, qui échappe au contrôle du locateur, le locataire conserve son recours en diminution de loyer contre le locateur, mais ce dernier ne peut être responsable des dommages causés au locataire. C’est ce que l’article 1859 C.c.Q. énonce en ces termes :

« 1859. Le locateur n’est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu’un tiers apporte à la jouissance du bien; il peut l’être lorsque le tiers est aussi locataire de ce bien ou est une personne à laquelle le locataire permet l’usage ou l’accès à celui-ci.

Toutefois, si la jouissance du bien en est diminuée, le locataire conserve ses autres recours contre le locateur. »

Quelle est la nature et l’étendue de l’obligation du locateur de fournir la jouissance paisible des lieux prévue à l’article 1854 C.c.Q.?

Il s’agit d’une obligation de résultat. Cela signifie qu’il suffit de constater le l’existence du trouble ou le dommage subi par le locataire pour que la responsabilité du locateur soit présumée. Pour s’y soustraire, le locateur devra prouver, par prépondérance de preuve, un cas force majeure ou la responsabilité du locataire dans l’événement qui a donné naissance au trouble.

Dans ces cas la Régie devra analyser le comportement du locataire en fonction de critères objectifs en cherchant à déterminer si le ou les locataires plaignants ou le propriétaire habitant l’immeuble sont dans une situation qui constitue une atteinte grave, excessive ou déraisonnable justifiant la résiliation du bail considérant tout en tenant en compte que chacun doit souffrir les bruits et inconvénients normaux inhérents à la vie quotidienne et au voisinage.

En effet comme le dit l’article 976 du C.c.Q., qui précise ce qui suit :

« 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leur fonds, ou suivant les usages locaux. »

Cette disposition impose de déterminer si les bruits dont se plaint un locataire sont normaux ou pas?

Plusieurs jugements qui ont été prononcés récemment nous illustrent le critère de ce qui peut être anormal et exorbitant.

Si vous souhaitez en savoir d’avantage vous pouvez nous consulter en contactant Me Paul Gladu

Il faut noter que la cohabitation dans un immeuble à plusieurs logements mal insonorisé nécessite une certaine tolérance entre voisins.

De plus, des difficultés mineures ou temporaires qui n’occasionnent qu’un simple désagrément au locataire, sans pour autant diminuer de façon substantielle la jouissance paisible des lieux, ne justifieront pas l’intervention du Régie.

Lors de plaintes croisées, c’est-à-dire que deux locataires se plaignent du bruit fait par chacun, le locateur doit agir. Il serait sage qu’il dépose à la Régie du logement une demande pour faire trancher le litige. Il pourra demander la résiliation du bail de chacun et laisser le tribunal d’apprécier selon la preuve présentée.

Chaque cas est un cas d’espèce et devra être analysé selon ses faits propres.

En ce qui concerne le fardeau de la preuve, il incombera au locateur instigateur d’une demande en résiliation de bail pour bruit excessif, de démontrer, selon la prépondérance de preuve, que l’atteinte à ses droits est grave et sérieuse.

 

Déguerpissement du locataire

Quel est l’impact du départ d’un locataire d’un logement en cours de bail sans avis, ni motifs ?

Le bail est-il résilié ou non suite au départ du locataire?

Selon l’article 1975 du C.c.Q.:

« Le bail est résilié de plein droit lorsque, sans motif, un locataire déguerpit en emportant ses effets mobiliers; il peut être résilié, sans autre motif, lorsque le logement est impropre à l’habitation et que le locataire l’abandonne sans en aviser le locateur. »

Il y aura résiliation au immédiate au sens de cet article, si le locataire sans aucune raison valable pour quitter, déménage en cours de bail en emportant ses effets mobiliers et se soustrait à ses obligations, dont le paiement du loyer.

Souvent la Régie du logement sera appelée à statuer sur la légalité ou non du départ d’un locataire d’un logement qui prétend avoir eu un bon motif pour d’abandonner le logement.

Il pourrait s’agir par exemple, d’un refus de prendre possession des lieux en alléguant que le logement ne lui a pas été livré en bon état de réparations de ou de propreté ou encore que le logement est devenu impropre à l’habitation et remette au locateur un avis d’abandon des lieux.

Pour réussir le locataire devra prouver, pour justifier son départ, que son logement constitue une menace sérieuse pour sa santé. Pour sa par la Régie Tribunal devra s’interroger si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l’audition. Si le locataire  n’est pas en mesure de prouver l’existence d’une menace sérieuse pour sa il verra son recours rejeté.7

Une autre situation qui pourra amener un locataire à déguerpir pour  tenter de se libérer de son bail, est le cas ou le locateur a refusé sans droit une cession de bail.

En cas de déguerpissement du locataire, le locateur devra diminuer ses dommages en relouant le logement le plus rapidement possible. Il devra aussi conserver les preuves des démarches effectuées pour relouer le logement. Ses efforts de location devront être soutenus et constants. Il devra les entreprendre avec célérité, dès la connaissance du départ projeté du locataire. Il sera donc bien avisé  de passer régulièrement des annonces dans les journaux ou sur internet pour relouer le logement.

Dans plusieurs dossiers, le locataire déposera à la Régie du logement une demande par laquelle il demandera de résilier rétroactivement le bail intervenu entre les parties au jour de son départ. Le locateur, de son côté, demandera une indemnité pour tous les loyers perdus jusqu’à la relocation et les frais de publicité ou de commission.

L'accès à un logement

Il arrive parfois qu’un locataire de mauvaise foi, bien que dûment avisé, refuse l’accès à son logement pour des réparations, pour la réalisation de travaux, ou pour permettre la visite des lieux.  

Ce refus obstiné du locataire peut entraîner la résiliation du bail. Par exemple dans le cadre d’une décision prononcée récemment dans l’affaire Résidence Le 1313 Chomedey c. Lévesque, 2017 QCRDL 11459, le locateur demandait la résiliation du bail au motif que la locataire, en plus d’avoir un comportement dérangeant envers le personnel et les autres locataires, refusait l’accès à son logement. Il fut établi qu’elle avait refusé la visite annuelle de son logement depuis 2012, qu’elle s’ingérait dans les travaux et qu’elle tentait d’imposer son horaire au locateur.

Le bail a été résilié et l’expulsion de tous les occupants ordonnée la Régie étant convaincu qu’une ordonnance serait inutile dans les circonstances.

Dans un autre dossier Filteau c. Barszcz, 2018 QCRDL 4295, la locatrice demandait l’émission d’une ordonnance d’accès au logement du locataire pour le faire visiter en vue d’une vente. La locataire n’avait donné qu’une disponibilité par mois pour faire visiter le logement, soit le lundi entre 17 heures et 18h30, alléguant son horaire de travail chargé. Dans sa décision la  Régie indique que la Loi ne prévoit que trois motifs de refus suite

La réception d’un avis de visite : soit que le locateur ou son mandataire ne peut être présent, qu’il n’y a pas eu 24 h de préavis ou que la visite ait lieu avant 9 heures ou après 21 heures. 

Le juge administratif précise dans cette décision :

« […] si un locataire tient à être présent lors des visites, il doit ajuster son horaire en conséquence, ou s’assurer de la présence d’un mandataire si elle y tient absolument. »

Il en vient par la suite à la conclusion que la locataire, par ses exigences déraisonnables, a entravé la vente de l’immeuble. Elle rend l’ordonnance d’accès, tel qu’il était demandé par le locateur.

Cette décision rappelle que le locataire doit donc agir de bonne foi et collaborer avec le locateur pour permettre la visite du logement.

Le harcèlement d'un locataire

Il est interdit au locateur, ses employés, représentants ou concierges d’entraver la jouissance paisible des lieux du locataire pour l’inciter à déménager.

C’est l’article 1902 du C.c.Q. prévoit que :

« Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu’il quitte le logement.

Le locataire, s’il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs. »

On définit le harcèlement comme une conduite se manifestant par des paroles ou des actes et ayant comme conséquences de restreindre, de façon continue, le droit d’un locataire à la jouissance paisible des lieux ou d’obtenir qu’il quitte logement.

Bien que chaque cas soit unique, pour que ses agissements soient considérés comme du harcèlement, le locateur devra avoir eu une conduite fautive pendant un certain temps.

Le comportement harcelant doit être apprécié de façon objective. L’erreur de bonne foi ou une succession de différends légitimes entre personnes ayant des points de vue opposés ne constitueront pas du harcèlement.

Ne constitue pas non plus du harcèlement le fait qu’un locateur soit inutilement intolérant, maladroit ou empressé en faisant valoir ses droits.

Soulignons cependant que dans l’affaire, Côté Chouinard c. Descheneaux, 2017 QCRDL 21156 ou les locateurs, qui habitaient sous le logement du locataire, avaient fait preuve d’intolérance au bruit, qu’ils avaient démontré en tapant au plafond, en injuriant, en criant et en faisant preuve d’agressivité envers le locataire et sa famille, le juge administratif a reconnu que la résiliation avait eu lieu aux torts des locateurs et, considérant leurs agissements, les a condamnés à payer la somme de 4 000 $ au locataire à titre de dommages punitifs.

La frontière est parfois difficile à établir entre le  harcèlement ou un simple conflit. Pour obtenir des dommages punitifs, le locataire devra démontrer que le locateur a usé de stratagèmes illégitimes afin d’obtenir son départ.

La reprise d’un logement

Au Québec, la loi établit qu’un locataire peut rester dans son logement aussi longtemps qu’il le désire, s’il respecte toutes les conditions de son bail. C’est ce qu’on appelle le droit au maintien dans les lieux.

Il y a toutefois des exceptions à cette règle, et la reprise de logement en est une.

Qui peut reprendre un logement?

Le locateur, propriétaire d’un immeuble, peut reprendre un de ses logements.

Un copropriétaire d’un immeuble en indivision peut également reprendre un logement, mais à la condition qu’il n’y ait qu’un seul autre copropriétaire, et que cet autre copropriétaire soit son conjoint.

Dans les autres cas, la reprise de logement par des copropriétaires indivis est impossible, sauf deux exceptions mentionnées à la fin de cette section.

En cas de vente de l’immeuble, c’est au nouveau propriétaire que reviendra la tâche d’entreprendre les démarches en vue d’obtenir la reprise, une fois la vente de l’immeuble complétée et non simplement une promesse d’achat signée.

Pour qui le locateur-propriétaire peut-il reprendre un logement?

  • pour s’y loger lui-même;
  • pour y loger son père, sa mère, son fils ou sa fille;
  • pour y loger tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien (matériel ou moral);
  • pour y loger un ex-conjoint dont il demeure le principal soutien (matériel ou moral) après leur séparation de corps (par jugement), leur divorce ou la dissolution de leur union civile.

Interdiction de reprendre un logement

Malgré ce qui précède, le locateur-propriétaire ne peut reprendre un logement dont le locataire, ou son conjoint, est une personne âgée de 70 ans ou plus qui occupe le logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu est égal ou inférieur au seuil maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique, sauf dans l’une ou l’autre des situations suivantes :

  • le locateur-propriétaire est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite habiter le logement concerné;
  • le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus;
  • le locateur-propriétaire est âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble qu’il occupe lui-même, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans.

L’avis obligatoire

Le locateur-propriétaire doit faire parvenir à son locataire un avis écrit l’informant de son intention de reprendre le logement. Les renseignements suivants doivent être inscrits :

  • la date prévue pour la reprise (qui correspond généralement à la fin du bail);
  • le nom et le prénom de la personne qui habitera le logement;
  • son degré de parenté ou son lien avec cette personne (fils, mère, etc.);
  • les restrictions et les exceptions s’appliquant en certaines circonstances lorsque le locataire ou son conjoint est âgé de 70 ans ou plus.

Un délai d’avis obligatoire

L’avis de reprise de logement doit être transmis au locataire dans les délais suivants :

 

1ere étape : L’avis du propriétaire

2e étape: La réponse du locataire

3e étape : Demande à la Régie du logement par le propriétaire

Bail de plus de 6 mois

6 mois avant la fin du bail

Dans le mois de la réception de l’avis du propriétaire. Si le locataire ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter son logement.

Dans le mois du refus ou de l’expiration du délai de réponse du locataire.

Bail de 6 mois ou moins

1 mois avant la fin du bail

Bail à durée indéterminée

6 mois avant la date prévue de la reprise

La réponse du locataire

Lorsqu’il reçoit l’avis de reprise, le locataire a un mois pour y répondre. Il peut accepter ou refuser de quitter son logement.

Il est préférable de communiquer la réponse à cet avis par écrit et de conserver la preuve de la transmission de celui-ci.

En matière de reprise, le locataire qui ne répond pas à l’avis donné par le locateur-propriétaire dans le délai d’un mois est réputé avoir refusé de quitter le logement, et le locateur-propriétaire doit alors lui-même demander au tribunal l’autorisation de reprendre le logement. À défaut, le locataire pourra demeurer dans le logement.

Le délai pour déposer la demande de reprise à la Régie du logement

  • Si le locataire a manifesté son refus par une réponse écrite, la demande du locateur-propriétaire doit être déposée à la Régie du logement dans le mois de la réception de la réponse de refus.
  • Si le locataire n’a pas répondu, la demande doit alors être déposée dans le mois suivant la fin du délai de réponse du locataire.

L’audience et la preuve

Devant le tribunal, le locateur-propriétaire aura le fardeau de prouver qu’il entend réellement reprendre le logement pour la raison mentionnée dans son avis, et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins.

Si le locateur-propriétaire ne reprend pas le logement pour s’y loger lui-même, la personne que le locateur-propriétaire désire y loger doit, en général, venir témoigner à l’audience.

La décision du tribunal

S’il autorise la reprise du logement, le tribunal peut imposer les conditions qu’il estime justes et raisonnables, y compris le paiement d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement. Si le locataire en fait la demande, le tribunal peut aussi permettre la reprise à une date postérieure.

Si le tribunal refuse la demande de reprise du logement du locateur-propriétaire, celui-ci a un mois à compter de la décision finale pour demander la fixation du loyer.

Qu’arrive-t-il si un autre logement du locateur-propriétaire se libère?

Il peut arriver qu’après un avis de reprise, un autre logement du locateur-propriétaire devienne vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise.

Si ce logement est du même genre, de loyer équivalent et qu’il se trouve dans les environs de celui demandé par le locateur-propriétaire, celui-ci devra l’occuper plutôt que de poursuivre sa démarche, sauf entente avec le locataire.

Cas ou le locateur-propriétaire ne désire plus reprendre le logement?

Si le logement n’est pas repris à la date prévue pour la reprise, et si le locataire continue de l’occuper avec l’accord du locateur-propriétaire, le bail est reconduit automatiquement. Le locateur-propriétaire a alors un mois de la date pour laquelle la reprise était demandée pour demander à la Régie de fixer le loyer.

Que se passe t-il si le locateur-propriétaire veut relouer le logement après l’avoir repris?

Si le locateur-propriétaire désire relouer le logement ou l’utiliser à une autre fin que celle qui a mené à la reprise, peu importe après combien de mois ou d’années, il doit en demander l’autorisation au tribunal qui, s’il autorise cette relocation, fixera le nouveau loyer.

Si la reprise semble avoir été faite de mauvaise foi que pouvez vous faire?

Après son départ, le locataire qui  constate que le logement n’est pas utilisé conformément à ce qui avait été demandé par le locateur-propriétaire et qu’il est en mesure de prouver que la démarche de ce dernier a été empreinte de mauvaise foi : dans ce cas, le locataire peut lui réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice matériel et moral qu’il subit, ainsi que des dommages punitifs. Si vous êtes dans une telle situation, communiquez avec Me Paul Gladu qui pourra vous aider dans cette démarche.

Reprise du logement et copropriété divise (condo)

Le propriétaire qui a l’intention de convertir son immeuble en copropriété divise, communément appelé « condominium », afin de vendre subséquemment les logements à des tiers, doit, avant d’entreprendre toute démarche, donner à chacun des locataires visés un avis d’intention de convertir l’immeuble.

Dès que cet avis d’intention est donné, ni le propriétaire actuel ni un acquéreur subséquent de ce logement après sa conversion en copropriété ne pourront le reprendre, sauf en de rares exceptions.

Ainsi, tout locataire ou cessionnaire en place au moment de l’envoi de l’avis d’intention, ou tout nouveau locataire dont le bail débute avant la date de la décision de la Régie du logement autorisant la conversion, a le droit de demeurer dans les lieux tant et aussi longtemps qu’il le désire, s’il respecte les conditions de son bail.

L’immeuble détenu par des copropriétaires indivis

Un immeuble est dit en « copropriété indivise » lorsqu’il appartient à deux personnes ou plus qui sont chacune copropriétaires d’une part indivise (non définie) de tout l’immeuble.

Par exemple, si plusieurs copropriétaires possèdent chacun  une portion de la copropriété (ex.  1/3 indivis de l’immeuble), mais qu’aucune ne détient un appartement en particulier, un tel copropriétaire ne peut reprendre un logement, sauf s’il n’est copropriétaire qu’avec une seule autre personne qui est son conjoint ou s’il détient des droits acquis (voir paragraphe  suivant).

Immeuble acquis avant 1988 : Droits acquis

1) Si vous êtes copropriétaire indivis d’un immeuble de quatre logements ou moins, la reprise du logement vous est permise :

  • Si votre titre de propriété a été enregistré avant le 10 novembre 1987.
  • Si, le 10 novembre 1987, vous étiez signataire d’une promesse d’achat accompagnée d’un acompte, en autant que votre titre de propriété ait été enregistré avant le 15 juillet 1988.

2) Si vous êtes copropriétaire indivis d’un immeuble de cinq logements ou plus, la reprise du logement vous est permise :

  • Si votre titre de propriété a été enregistré avant le 11 juin 1981.
  • Si, le 11 juin 1981, vous étiez signataire d’une promesse d’achat accompagnée d’un acompte, en autant que votre titre de propriété ait été enregistré avant le 16 décembre 1981.
  1. Sont considérés conjoints, les personnes liées par un mariage ou une union civile. Les copropriétaires qui sont conjoints de fait ont aussi le droit de reprendre un logement.
  2. Un allié est une personne qui est parente avec le conjoint (par mariage ou union civile) du locateur-propriétaire, par exemple sa belle-mère, sa belle-sœur, son gendre. 3. Ici, les ex-conjoints de fait ne sont pas admissibles.
  3. Le locateur-propriétaire doit utiliser un moyen qui lui permettra éventuellement de prouver au tribunal la date à laquelle il a été transmis et la réception par le locataire. Ces moyens sont notamment par huissier, par courrier recommandé ou de main à main avec un témoin.
  4. Sont des conjoints les personnes liées par un mariage ou une union civile. Sont assimilés à des conjoints, les conjoints de fait.

Conclusion

Voila pour le tout d’horizon des problématiques rencontrées en matière de logement. Terminons en rappelant que la Régie du logement a compétence exclusive en première instance, pour trancher tout litige résultant du bail d’un logement. Il est avantageux pour tous de connaître les principes de droit applicables et préparer adéquatement la preuve à l’audition de son dossier. En cas de besoin n’hésitez pas à contacter Me Paul Gladu pour tous vos problèmes de logement.

Avis : L’information présentée ci-dessus est de nature générale et est mise à votre disposition sans garantie aucune notamment au niveau de son exactitude ou de sa caducité. Cette information ne doit pas être interprétée comme constituant un ou des conseils ou avis juridiques. Si vous avez besoin de conseils juridiques particuliers, veuillez consulter un avocat.

 

 

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